اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در اسناد تجاري
بخش اول این مقاله شنبه 30 مرداد89 منتشر شده است.
2. مبناي اصل
اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در چارچوب آثار قانوني ناشي از عمل حقوقي (اعم از عقد يا ايقاع) و همچنين در چارچوب اسباب سنّتي ضمان قهري (بهويژه تقصير) توجيهپذير نيست؛ بنابراين، مبناي اصل آن است كه در تقابل منافع مالك حقيقي و اعتمادكننده به ظاهر، حمايت از شخص اخير به رعايت مصالح اقتصادي جامعه نزديكتر است (نظريّه ظاهر).(17)
تأسيس حقوقي اسناد تجاري و مقررات خاص و جديد آن، منطبق با نيازهاي تجارت پيچيده امروز و كاربردهاي مورد نظر آن در معاملات بوده است وقانونگذار نيز با حمايتهاي لازم از دارنده با حسن نيّت سند، موجب استحكام سند و اطمينان خاطر دارنده آن شده است. ايجاد اصل استقلال امضاها، اصل مسئوليت تضامني امضاكنندگان، اصل غير قابل استناد بودن ايرادات، توجّه خاص به فرم و شرايط صوري سند و نيز اعطاي امتيازاتي جداگانه در مورد اين اسناد از سوي قانونگذار، تماما براي حمايت از حقوق صاحب نفع
با حسن نيّت سند صورت گرفته است. قانون مدني با وجود جامعيتي كه دارد، چنين مقرراتي را به نحو خاص پيشبيني نكرده است، البته چنين انتظاري هم از قانون مدني كه گوياي تمامي مقررات و احكام مربوط به پديدههاي جديد حقوقي در زمينههاي مختلف، مخصوصا زماني كه كاربرد و جنبه بينالمللي آنها مطرح باشد، منطقي و موّجه به نظر نميرسد.(18)
3. قلمرو اصل
قلمرو اصل از چهار نظر محدود است:
نخست: اسنادِ مشمول اصل معمولاً اسنادي است كه ضرورت جانشيني آنها به جاي پول، اجراي اصل را نسبت به آنها اجتنابناپذير ميسازد. چك، سفته و برات مصاديق بارز اينگونه اسناد ميباشد.
دوم، ظاهر ناشي از امضا مبتني بر اراده معتبر در چارچوب اصل قرار ميگيرد؛ بنابراين، امضاي صغير يا امضاي جعلشده و نظاير آن هر چند ظاهر قابل اعتمادي را فراهم ميآورد، امّا به سود دارنده سند و به زيان صاحبان امضا قابل استناد نيست.
سوم، دارنده سند نيز بايد دارنده با حسن نيّت تلقي گردد. ملاك اصلي در تشخيص حسن نيّت آن است كه به هنگام تحصيل سند تجاري، سوء استفاده از امتيازات ناشي از عدم قابليت استناد به ايرادات، تحقق نيافته باشد.
چهارم، دارنده سند در تحصيل آن مرتكب تقصير سنگين نشده باشد؛ مثلاً نميدانسته سند دزدي است، امّا سند ده ميليوني را به يك ميليون خريده است.(19)
لازم به ذكر است كه حقوق خصوصي ايران به طور كلي متّكي بر ايده حمايت از مالك بوده و حسن نيّت و اعتماد به ظاهر، اصولاً اثري در تملّك ندارد و اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در محدوده اسناد تجاري در ايران فاقد دليل قانوني بوده و رويّه قضايي نيز نسبت به آن متزلزل است؛ بدينترتيب، «دكترين» تنها دليل اثبات اصل در حقوق ايران است و براي تعيين قلمرو اصل در حقوق ايران، كنوانسيون 1930 ژنو مناسبترين قاعده براي جبران سكوت مقنّن است.
براي درك بهتر موضع رويّه قضايي درباره مفهوم اصل استقلال امضاها و اصل غير قابل استناد بودن ايرادات، آراي زیر قابل توجه است:
1. مستفاد از مواد 310، 312 و 314 ق.ت.ا. اين است كه صادركننده چك، وجوهي را كه نزد ديگري دارد، ميتواند به موجب آن شخصا مسترد دارد يا به ديگري واگذار كند، در هر صورت، صادركننده آن واگذاركننده وجه چك شناخته شده و مسئول تأديه وجه در صورت استنكاف محالعليه از پرداخت آن ميباشد. از مجموع مواد استفاده ميشود كه چك در وجه حامل مثبت انتقال وجه آن است كه صادركننده، مديون دارنده آن و ضامن پرداخت وجه چك ميباشد، در اين صورت، عنوان استحقاق صادركننده چك به استرداد وجه آن از دارنده چك برخلاف مستفاد از مواد مزبور خواهد بود.(20)
2. با ملاحظه ماده 230 ق.ت.ا. و ساير مواد قانوني مربوط به برات و سفته طلب عدم اشتغال ذمه دهنده سفته تأثيري در سقوط تعهّد مشاراليه كه به موجب سفته كرد، ندارد.(21)
3. به موجب مواد 249 و 309 ق.ت.ا. كسي كه سفته داده است، در مقابل دارنده سفته مسئول است و اعتراض او (با عنوان وجه سفته به ظهرنويس) وارد نخواهد بود.(22)
شرايط تحقق اصل و استثنائات
آن
1. شرايط تحقق اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در اسناد تجاري
مادّه 17 قانون متحدالشكل ژنو به بيان اصل و شرايط تحقق آن پرداخته و مقررّ داشته است كه:
صاحبان امضاي مورد تعقيب نميتوانند عليه دارنده برات به روابط شخصي خود با براتكش يا دارندگان قبلي برات استناد كنند؛ مگر آنكه دارنده با سوء نيّت به زيان مديون، سند را تحصيل كرده باشد.
همچنان كه منطوق ماده بيان ميكند اين اصل، هر دارندهاي را تحت حمايت قرار نميدهد. هر كس كه سندي تجاري در اختيار داشت و دارنده آن بود، اصل غير قابل استناد بودن ايرادات به طور مطلق از او حمايت نميكند و بايد شرايطي را دارا باشد كه در زیر به آن اشاره ميشود. لازم به ذكر است كه هنگام تدوين مادّه مذكور دو تئوري مطرح بود:
الف) «تئوري فرانسوي حسن نيّت و سوء نيّت» كه ملاك آن «اطلاع» است؛ يعني دارنده با حسن نيّت دارندهاي است كه از ايراد اطلاع نداشته باشد (هر ايرادي كه امضاكننده به آن استناد ميكند)؛ عكس آن اين است كه دارنده از ايراد اطلاع داشته و امضاكننده ثابت ميكند كه دارنده سند مورد حمايت قانون نيست.
ب) «تئوري انگليسي حسن نيّت و سوء نيّت» كه صرف اطلاع را كافي نميداند، بلكه بايد توأم با عمل باشد.
بنابراين، قانون يا فرمول بالا تركيبي از هر دو تئوري است و با تنظيم اين فرمول كوشيدهاند هر دو تئوري را وارد و مورد عمل قرار دهند؛ زيرا ميگويد مگر آنكه دارنده مذكور عالما (تئوري فرانسوي) به زيان مديون عمل كرده باشد (تئوري انگليسي).(23)
در حقوق ايران نظير اين ماده وجود ندارد، اما آنچه به كار ميرود، حسن نيّت و عدم آن است. البته در مقررات راجع به اسناد تجاري، موادي (مواد 230، 231 و 149 ق.ت.) هست كه به دارنده سند حق ميدهد به امضاكنندگان سند مراجعه كند. وقتي قانونگذار صراحتا عدهاي را مسئول تضامني ميشناسد، دلالت ميكند كه خلافش قابل اثبات نيست و در تبصره 3 ماده 14 قانون چك، اصل غير قابل استناد بودن ايرادات در مورد چكهاي مسافرتي و تضميني پذيرفته شده است.
بنابراين، مطابق مادّه 17 قانون متحدالشكل ژنو، اصل بر عدم استناد امضاكننده سند (مدّعيعليه) به روابط خصوصياش با امضاكنندگان قبلي و يا براتكش در مقابل دارنده بدون سوء نيّت است؛ براي مثال، براتگري كه برات را قبولي نوشته و يا دارنده قبلي سند كه با ظهرنويسي آن را به ديگري انتقال داده است، نميتواند به ايراداتي كه ممكن است در رابطه حقوقي او با براتكش يا ظهرنويسان قبلي وجود داشته، عليه دارنده موصوف استناد كند.
پس اگر براتگير ادعا كند كه چون معامله مربوط به برات، فسخ شده و دين او به براتكش از بين رفته است و يا اگر ظهرنويسي در مقابل دارنده سند به بطلان معاملهاي كه با ظهرنويس قبل از خود داشته، استفاده كند، موجب سلب مسئوليت و برائت ذمّه وي از تعهد برواتي نخواهد شد. اين اصل، مطابق مادّه 17 يادشده، در يك مورد استثنا ميپذيرد؛ يعني زماني كه دارنده با سوء نيّت، سند را به زيان مديون تحصيل كرده باشد. دارنده با سوء نيّت كسي است كه عالما به ضرر بدهكار عمل كرده است و برات را تحصيل كرده باشد.(24)
به بيان ديگر، سوء نيّت دارنده از استثنائات اصل مزبور است و دارنده با سوء نيّت از ايرادات ظهرنويسان يا صادركنندگان مصون نيست،(25) البته داشتن سوء نيّت در زمان قبض (گرفتن) سند ملاك است.(26)
دارنده با سوء نيّت در قانون ايران تعريف نشده است. رويّه قضايي نيز موضع روشني در اينباره اتّخاذ نكرده است، ولي به نظر ميرسد در حقوق ايران، صرف آگاهي دارنده از چگونگي رابطه مسئولان سند كفايت ميكند. در حقوق فرانسه به موجب مادّه 121 ق.ت.ا. دارنده با سوء نيّت، دارندهاي است كه:
نخست، از چگونگي رابطه شخصي ميان متعهّد يا متعهّدان سند آگاهي داشته.
دوم، عالما به ضرر متعهّد سند اقدام كرده باشد.
دكتر جعفري لنگرودي دارنده با سوء نيّت را به صورت زير تعریف ميكند:
سوء نيّت موقعي محقق ميشود كه حامل در حين به دست آوردن برات اقدام به زيان محالعليه كرده باشد؛ يعني بداند كه در صورت الزام محالعليه به قبول برات او را ملزم به ايفاي ناروا خواهد كرد.(27)
آراي زیر در تأييد اين تفسير است:
الف) ... چك جزء اسناد تجاري محسوب و پس از صدور از منشأ خود منفك ميشود، مخصوصا انتقال آن به اشخاص ثالث داراي حسن نيّت باشند موجب غيرقابل استناد بودن ايرادات نسبت به شخص ثالث ميشود و در مانحنفيه استناد به ايراد اماني بودن چك، حتي اگر نسبت به گيرنده اوّلي قانوني باشد، نسبت به شخص ثالث غيرقانوني است؛ زيرا شخص ثالث اصولاً با حسن نيّت چك را به انتقال گرفته و خواهان اين پرونده نيز هيچ دليلي كه خالي از سوء نيّت خوانده در انتقال گرفتن چك باشد، ارائه نداده است.(28)
ب) ... به موجب مادّه 2 قانون صدور چك بلامحل، صادركننده چك بايد در تاريخ صدور، معادل مبلغ چك در بانك محالعليه داشته باشد و تخلّف از آن به موجب مادّه 6 قانون مذكور، جرم است و لازم نيست چك در مقابل بدهي صادر و تسليم شده باشد؛ زيرا چك از جمله اسناد تجاري است كه در بازار بين اشخاص ردّ و بدل ميشود بدون اينكه دارندگان آن... از انگيزه صدور آن اطلاع داشته باشند و به همين علّت است كه قانونگذار، صرف صدور چك بلامحل را جرم شناخته و... .(29)
مؤيد ديگر تحقق اصل غيرقابل استناد بودن ايرادات اين است كه دارنده سند در تحصيل آن، مرتكب تقصير سنگين (عمده) نشده باشد؛(30) مثلاً شخص نميدانسته كه سند دزدي است، اما سند ده ميليوني را به يك ميليون خريده است.
2. استثنائات اصل عدم قابليت استناد به ايرادات در مقابل سند تجاري
بر اصل مزبور، همچون بسياري ديگر از اصول حاكم بر اسناد تجاري، استثنائاتي وارد است. قانون متحدالشكل ژنو،(31) اصل غير قابل استناد بودن ايرادات را با استثنائاتي روبهرو ميداند.
الف) شرايط شكلي سند (نقض شكلي)
اگر سند شرايط تعيينشده از سوي قانون را دارا نباشد، هر كسي ميتواند ايراد بگيرد و بگويد اين نوشته برات نيست؛ بنابراين، اسناد تجاري بايد واجد شرايط شكلي و صوري مقرّر در قانون تجارت باشد.
شرايطي كه به شكل و ظاهر سند مربوط ميشود و عدم رعايت اين شرايط، سند را از تجاري بودن و امتيازات خاص آن، از جمله مسئوليت تضامني امضاكنندگان، اصل استقلال امضاها و عدم توجه به ايرادات خارج ميسازد؛ مثلاً چنانچه در برات نام محالعليه (براتگير) ذكر نشده باشد، با توجه به مواد 223 و 226 ق.ت.ا.(32)، مقررات مربوط به بروات تجاري در مورد آن جاري نخواهد شد؛ در اين صورت، هر امضاكنندهاي ميتواند در مقابل دارنده با حسن نيّت يا حتي بدون حسن نيّت ايراد كند يا اگر در انتقال سند، مقررات ظهرنويسي رعايت نگردد، مسئوليتي متوجه ظهرنويس نخواهد بود؛ زيرا استفاده از تضمينات قانوني و امتيازات مربوط از سوي صاحبنفع، موكول به تنظيم و انتقال صحيح اين اسناد است، همچنان كه اگر دارنده، تكاليف مربوط به مرحله اجراي سند؛ مانند واخواست و اقامه دعوا در مهلتهاي مقرر قانوني را انجام ندهد، حق مراجعه به ظهرنويسان و ضامنان آنها را از دست ميدهد و امضاكنندگان مذكور ميتوانند در مقابل دارنده، ايراد عدم مسئوليت كنند.
ب) جعل
امضاكننده سند تجاري ميتواند ادّعا كند كه امضاي منتسب به او جعل شده و او اين سند را امضا نكرده است.
ج) حجر و عدم اهليت امضاكننده سند تجاري
اگر ثابت شود كه امضاكننده در زمان امضا، محجور (مجنون، سفيه، صغير و ورشكسته) بوده است، آن امضاكننده از دور خارج ميشود و ايراد قابل استناد است.
اگرچه ايراد عدم اهليت و فقدان ساير شرايط اساسي صحّت معامله پايه(مبنايي) در اسناد تجاري قابل استناد نيست، امّا اگر امضاكننده سند تجاري در حين صدور يا ظهرنويسي سند تجاري محجور بوده و يا در حين صدور ظهرنويسي سند مزبور، فاقد قصد بوده و يا سند مزبور براي پرداخت ثمن معامله نامشروعي صادر يا ظهرنويسي شده (جهت نامشروع) حتي در مقابل دارنده با حسن نيّت نيز قابل استناد است؛ چرا كه در چنين مواردي اصولاً ايراد راجع به خودِ تعهّد براتي است و نه تعهّد پايه و حتي ميتوان گفت در بسياري از اين موارد مانند عدم اهليت، جعل، عدم قصد، سند به صادركننده قابل استناد نيست و در موردي كه براي تعهّد براتي نامشروع است، اجراي آن بر خلاف نظم عمومي است.
در قانون تجارت (از جمله مواد 230، 231 و 249) كه مسئوليت(با عناوين مختلف) به عهده امضاكنندگان سند تجاري قرار گرفته است، مربوط به مواردي است كه امضاهاي معتبر و موجد تعهّد باشد، بنابراين اگر امضاكننده واجد اهليت قانوني براي صدور، ظهرنويسي، قبولي و ضمانت نباشد، ميتواند در مقابل دارنده، ايراد عدم مسئوليت كرده و به بطلان تعهّد خود استناد كند يا اگر فاقد قصد و رضا بوده است (مثلاً به اجبار سفتهاي را صادر، ظهرنويسي يا ضمانت كرده است) و يا علّت انجام دادن معامله، مشروع و قانوني نبوده است (مثلاً در مقام پرداخت دين مربوط به قمار يا معاملهاي ممنوع، اقدام به صدور و معامله سند كرده است)، ميتواند در مقابل دارنده، طرح ايراد كند.
البته همانگونه كه گفته شد، اگر سند، مورد معامله قرار گرفته و واجد امضاهاي متعدّد باشد، براساس اصل استقلال امضاها و حفظ حقوق اشخاص ثالث، امضاهاي معتبر ايجاد مسئوليت ميكند.(33) و صاحبان آن در مقابل دارنده بدون سوء نيّت، مسئول پرداخت بوده و نميتوانند به بطلان سند و يا امضاي غير معتبر استناد كنند. بديهي است اشخاصي كه امضاي آنها جعل شده باشد، ميتوانند در مقابل دارنده، ايراد كنند.(34)
در مورد تزوير و الحاق خلاف واقع در متن سند نيز هر امضاكننده در حدود آنچه رضايت داده است، مسئوليت خواهد داشت؛ بنابراين، تغييراتي كه بعدا در سند ايجاد ميشود، به امضاكننده قبلي ارتباط پيدا نميكند، همچنين هرگاه صادركننده يك شرط اختياري در برات گذاشته باشد كه در اين صورت، مسئوليت او در حدود همان شرط خواهد بود(35) و ميتواند نسبت به ادّعاهاي ديگر ايراد كند.(36)
د) تهاتر دين ناشي از سند
چهارمين ايراد، ايراد به تهاتر دين ناشي از سند است. عقل سليم حكم ميكند كه در روابط شخصي ميان بدهكار برات و دارنده آن، اصل عدم توجه ايرادات كنار گذاشته شود. امنيتي كه حقوق برواتي براي برات برقرار كرده است، با قبول اين فكر به خطر نميافتد؛ بنابراين، براتگير با وجود قبول برات ميتواند در مقابل دارنده و در صورت وجود شرايط قانوني به تهاتر دين ناشي از برات و طلب خود از دارنده متوسل شود و از پرداخت خودداري كند. اصولاً بايد ايرادات مربوط به تبديل تعهّد و ساير اسباب سقوط تعهّد مذكور در قانون مدني نيز كه از سوي متعهّد مطرح ميگردد، قابل استماع بوده و پذيرفته شود. همچنين است حالتي كه برات بدون محل، از سوي براتگير قبول شده و صادركننده پس از پرداخت وجه آن به دارنده، مجددا دارنده برات ميشود، در اين صورت، عدم وجود محل نزد براتگير ميتواند ردّ مقابل صادركننده مطرح شود و نميتوان به صرف قبولي برات از سوي براتگير، صادركننده را محق به مطالبه طلب ناشي از برات كرد.(37) البته اگر غير از صادركننده، شخص ديگري دارنده سند باشد، ايراد براتگير در مقابل دارنده، به شرط داشتن حسن نيّت وي به اعتبار اصل استقلال امضاها و عدم قبول ايراد امضاكننده به روابط شخصي خود با براتكش پذيرفته نيست و بايد مبلغ را بپردازد.
ه ) سوء نيّت دارنده سند تجاري
اصل عدم توجه به ايرادات و ساير حمايتهاي قانوني، زماني اعمال ميشود كه دارنده سند داراي حسن نيّت باشد. دارندهاي داراي حسن نيّت است كه حين انتقال سند، به او از چگونگي روابط شخصي ميان متعهّدين آن كه به اعتبار سند و مالكيت آن لطمه وارد ميسازد، آگاهي نداشته باشد. بنابراين، در صورت آگاهي از عدم وجود رابطه حقوقي واقعي ميان امضاكنندگان؛ مانند موردي كه امضاي شخصي به عنوان صادركننده برات جعل شده و براتگير نيز اعلام قبولي كرده باشد، دارنده نميتواند از براتگير مطالبه وجه كند؛ زيرا احراز سوء نيّت وي مبني بر «دارا شدن غير عادلانه»(38) و به زيان براتگير، قوي به نظر ميرسد و براتگير ميتواند عليه او طرح ايراد كند.
همچنين است در مواردي كه رابطه حقوقي به موجب سند تجاري ميان امضاكنندگان به وجود آمده است و ايراد متعهّد هم به دليل اصل استقلال و اعتبار امضاها در مقابل دارنده با حسن نيّت پذيرفته نيست، اما در مقابل دارنده بدون حسن نيّت (با سوء نيّت) و آگاه از رابطه حقوقي ميان امضاكنندگان، ايراد پذيرفته ميشود؛ مانند موردي كه دارنده از عدم انجام تعهّد ظهرنويس به متعهّد سفته (كه تعهّد مذكور، علّت صدور سند بوده است) آگاه بوده و سند را به زيان صادركننده آن تحصيل كرده است.
* پاورقیهای این مقاله در دفتر روزنامه و کمیسیون روابط عمومی کانون موجود است.
منبع: مجله تخصصی دانشگاه علوم اسلامی رضوی ش 36، مهر1382
چگونگي تنظيم قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني و نحوه تخليه آنها
يكي از قراردادهايي كه اشخاص در جامعه تنظيم ميكنند، قرارداد اجاره است كه قوانين مربوط به آن هر از چندگاهي دچار تغيير و تحولات اساسي شده كه در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راههاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي ميپردازيم.
اما قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي كلمات حقوقي به زبان ساده را ارايه ميكنيم.
تعريف اجاره
اجاره عقدي است كه برابر آن اجارهكننده مالك منافع عين مال موضوع اجاره ميشود. اجاره ممكن است نسبت به اشياء مانند خودرو خانه، حيوان يا انسان باشد مانند آنكه شخصي بخواهد از منزل ديگري استفاده كند و آن را براي مدتي اجاره نمايد.
مستأجر: اجاره كننده
مؤجر: اجاره دهنده
عين مستأجره : مورد اجاره
مالالاجاره : اجاره بها
اجرتالمثل: اجرت و بهائي كه براي يك كالا يا خدمات بر مبناي قيمت كالا يا خدمات مشابه آن تعيين ميشود بدون آنكه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي كرده باشند. اجرتالمثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار ميگيرد.
20 نكته در مورد اجاره اماكن مسكوني
1 - در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد و الا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجارهها يكسال تعيين ميگردد. مدت اجاره از روزي شروع خواهد شد كه بين موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذكر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2 - لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع عين مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانهاي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3 - اگر بعداز قرارداد معلوم شود كه عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4 - موجر نميتواند درمدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد كه با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد كه تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نميتواند مانع از تعميرات گردد حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر ميتواند از حق فسخ استفاده كند.
5 - تعميرات و تمامی مخارجي كه در مورد اجاره براي امكان بهرهبرداري از آن لازم است و بر عهده مالك ميباشد، مگر آنكه در اجارهنامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينههاي مربوط به اسباب و لوازمي كه براي استفاده از مورد اجاره ضروري است برعهده مالك ميباشد مانند نصب آبگرمكن يا شوفاژ و...
6 - اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهرهبرداري كند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود ميآيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7 - مستأجر بايد در زمانهاي تعيين شده در قرارداد، اجارهبها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
8 - اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. براي مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين مكان براي استفاده مسكوني به اجاره داده ميشود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري كند.
9 - عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف ميشود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد بايد به موجب اجارهبهايي كه معادل اجارهبهاء مكاني شبيه آن مكان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نكند.
10 - عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل ميشود.
11 - اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نميشود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
12 - اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13 - اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده ساخت و ساز كند يا درختي بكارد موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
14 - تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممكن است معمولاً اشخاص بصورت عادي در آژانسهاي مسكن مبادرت به تنظيم قرارداد ميكنند.
بايد توجه داشت كه نخست براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً دو نفر باید به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضاء كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهرهمند شوند.
دوم صرف تنظيم قرارداد در فرمهاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسميشدن آن نميشود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15 - قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد.
هرگاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم كند بايد توجه داشت شخصي كه خود را به عنوان نماينده معرفي ميكند،دليل نمايندگي او بايد به رويت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وكيل همسرش به عنوان موجر معرفي ميكند بايد وكالتنامه رسمي مبني بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارايه دهد.
16 - پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت. براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نكات زير رعايت شود.
- درخواست براي تخليه مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره و كپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپي برابر اصل شده سند مالكيت ملك.
- ابطال تمبر به مبلغ 5000 ريال به درخواست نامه تخليه.
نمونه درخواست
احتراماً اينجانب.........................فرزند..............مقيم...........يك باب منزل مسكوني را واقع در خيابان................به پلاك ثبتي...... به موجب قرارداد عادي اجاره مورخ.........به آقاي ..... فرزند..... از تاريخ.......لغايت........به اجاره دادم. اكنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه عين مستأجره تقاضاي تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. كپي مصدق سند مالكيت و سند اجاره پيوست ميباشد.
17 - رئيس حوزه قضايي يا دادگاهي كه به درخواست رسيدگي ميكند با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مكلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام كند.
18 - اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرضالحسنه و... از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر خواهد بود.
19 - اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفترخانهاي كه قرارداد اجاره را تنظيم كرده به عمل ميآيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاك محل ميفرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام ميكند و مأمور اجرا نيز مكلف است ظرف 48 ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام نمايد.
20 - اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهي شارژ و ... باشد نميتواند رأساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعهاي كه نزد اوست اقدام كند بلكه ميتواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا دستور تخليه ارايه كند.
در اين صورت دايره اجراي دستور تخليه از تسليم مبلغ وديعه به مستأجر به همان ميزان خودداري خواهد کرد و پس از صدور رأي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر مينمايد.
منبع: www.irjpr.ir